Девелоперам придется искать замену продуктовым ритейлерам.
Прогнозируемое падение на 11% трафика торгцентров на фоне роста давления со стороны онлайн-торговли приведет к освобождению 9% (600 тыс. кв. м) существующих в Москве торговых площадей. Объекты пустеют, в частности, из-за ухода продуктовых гипермаркетов, долго выполнявших роль якорных арендаторов. Процесс стал болезненным для обеих сторон: розничные сети вынуждены вкладываться в пока убыточные для них сервисы доставки, а девелоперам оказывается непросто найти альтернативных арендаторов.
К концу 2020-х годов в Москве могут высвободиться около 600 тыс. кв. м арендопригодных площадей, это соответствует 9% существующей торговой недвижимости, говорится в исследовании PwC. Процесс происходит на фоне устойчивого снижения трафика торгцентров. По прогнозам консультантов, в ближайшие десять лет столичные объекты могут потерять 11% посетителей. Эта динамика в целом совпадает с данными, которые ранее приводили в Watcom Group. По ее оценкам, в 2013–2019 годах показатель Shopping Index (отражает количество посетителей на 1 кв. м площади) сократился в среднем на 17%.
Партнер PwC Олег Малышев связывает тенденцию с изменением модели потребительского поведения. По его данным, при годовом увеличении доли онлайн-ритейла в общей структуре продаж на 1% в год посещаемость торгцентров за тот же период снижается на 1,5% без учета иных факторов.
PwC прогнозирует, что в России доля e-commerce с текущих 6% может увеличиться до 8–12% к 2030 году. Так, доля книг, продаваемых через интернет, за десять лет может вырасти с 20% до 50%, электроники — с 25% до 43%, fashion-товаров — с 12% до 22%, мебели и товаров для дома — с 10% до 16%. При этом господин Малышев добавляет, что, вопреки распространенному мнению, миллениалы (те, кто родился в 1980–2000 годах) и центениалы (рожденные после 2000 года) не отказываются совсем от походов в торгцентры, но рассчитывают получить новый пользовательский опыт. Это заставляет ритейлеров постоянно персонализировать подход к покупателям.
Одним из заметных изменений в облике торгцентров к 2030 году, по прогнозам PwC, станет отказ от продуктовых ритейлеров как якорных арендаторов. Аналитики прогнозируют, что в перспективе десяти лет объем занимаемых ими торговых площадей снизится с 8% до 5%. Этот тренд отмечает и управляющий партнер Redstone Property Индира Шафикова, по оценкам которой лишь за последний год трафик расположенных в торговых объектах гипермаркетов сократился на 10%. Она уверена, что существование крупноформатных объектов больше не оправдано, а для успешной работы торгцентру достаточно небольшого супермаркета. Магазины у дома и супермаркеты подходят для удовлетворения их ежедневных потребностей, соглашается представитель X5 Retail Group.
Но развитие e-commerce для продуктовых ритейлеров нельзя назвать безболезненным. Источник “Ъ” на розничном рынке объясняет, что пока этот бизнес для сетей остается невыгодным: средняя стоимость покупки не оправдывает затраты на логистику. По его словам, участники рынка сейчас сознательно теряют деньги, рассчитывая занять существенную долю рынка к моменту, когда доставка продуктов на дом наконец станет рентабельной. Партнер Data Insight Федор Вирин объясняет, что доставка начнет окупаться лишь при высокой плотности заказов, сопоставимой с объемом покупок в магазинах «у дома», он ждет, что это может случиться лишь через четыре года.
Процесс ухода продуктовой розницы не станет безболезненным и для торгцентров. Индира Шафикова объясняет, что пока нет альтернативы. Аналитики PwC предполагают, что невостребованная недвижимость будет заполнена развлечениями, чья доля вырастет с текущих 23% до 30%, фудкортами (их доля увеличится с 9% до 19%), а также дополнительными сервисами (с текущих 3% доля вырастет до 10%). Развитие последнего сегмента — сравнительно новый тренд. Консультанты ждут, что в торговой недвижимости будут активно развиваться коворкинги, фитнес-центры, МФЦ «Мои документы» и медицинские клиники. Но потенциальные арендаторы также могут быть ограниченны. Директор по развитию группы «Медси» Константин Чистяков объясняет, что торгцентры в перспективе подходят только для размещения небольших клиник первичного приема.
