Россия

Moscow GLA 20-40 +2% 40 2017 к 39 2017

St. Petersburg GLA 40-80 +3% 40 2017 к 39 2017

"Трудности перевода" девелоперов и арендаторов

Все новости > "Трудности перевода" девелоперов и арендаторов
01.04.2015Пресс-релизы
Девелоперы торговых центров под нажимом ритейла переводят арендные ставки в рублевую зону. Также, в целях эффективности управления предлагают арендаторам переходить на процент с оборота и внедрять системы контроля выручки, но при этом не всегда могут донести до сетей выгоду инноваций. Эти факторы остаются барьером на пути прозрачных отношений.

Очередной экономический кризис обострил болевые точки в отношениях между девелоперами торговой недвижимости и арендаторами. Тлеющий вулкан неторопливых трений в "растущие" годы, превратился в очаг жарких споров и даже конфликтов в последние месяцы. Несколько крупных международных держателей сетей ушли от девелоперов. Одни в рамках планового сокращения: Аdidas, FashionGalaxy, Inditex, BNSGroup, Стокманн. Другие покинули ТЦ со скандалом  -  Vassa&Co.

Старая болезнь противостояния в  виде спорных ставок аренды, дала о себе знать с новой силой. Несмотря на то, что аналитики рынка ожидали взаимного встречного движения обеих сторон друг к другу и увеличения прозрачности в отношениях, а воз и ныне там. Да, отчасти девелоперы пошли навстречу и начали фиксировать ставки в рублях по низким курсам. Но очевидно, что этих мер не достаточно. Нынешний кризис грозит стать более затяжным, чем в 2008 году, а значит, нужна взаимовыгодная стратегия.

Несомненно, нынешний рост курса валют поставил в более сильную позицию арендаторов. Тем не менее, у экспертов отсутствует уверенность, в том что стороны сумеют быстро договориться. Как отмечает руководитель отдела по связям с общественностью Inventive Retail Group, монобрендовые магазины re:Store, Samsung, Sony, Nike, LEGO, Людмила Семушина, арендаторы последний год вели жаркие баталии за фиксацию ставок в рублевой зоне. По ее оценкам, не все девелоперы еще осознали ситуацию до конца и проявляют достаточную гибкость в переговорах. "В начале года мы не наблюдали падение продаж в своих сетях, поскольку потребитель скупал продукцию, опасаясь дальнейшего роста курса валют, а так же в связи с гендерными праздниками. Но весной и летом все почувствуют провал в доходности. А это значит, что ритейл, с которым сейчас не договорятся, может уйти из торгового центра". 

Ключевая проблема состоит в том, что стороны решают небольшую тактическую задачу, когда условия требуют стратегических решений.

Сегодня все чаще девелоперы начинают вводить процент с оборота в оплату аренды, но при этом оставляют "фикс". Наиболее эффективные ставки по-прежнему фиксируют зарубежные девелоперы, умеющие управлять объектом, а не "доить" его.

Тем не менее, российский рынок "нагоняет" принятые западными компаниями стандарты. Например, в аутлете  Fashion House практически все арендаторы работали от процента с оборота еще задолго до кризиса. Такова политика польской сети аутлетов. Директор российского представительства бренда JackWolfskin Сергей Титаренко, подтверждает курс на максимальную прозрачность с девелоперами. Очевидно, что в ближайшие два месяца вопрос будет снят с повестки, но курсу на сближение предстоит еще долгий путь.

Одним из примеров служит отсутствие понимания по высокотехнологичному маркетинговому инструменту, который появился на рынке.

Речь идет о системах анализа данных кассовых продаж у арендаторов. Эта технология нацелена на контроль продаж, а значит, повышение прозрачности в отношениях девелопера с арендатором. Установленный на кассовые аппараты арендаторов "софт"  позволяет девелоперам видеть в оперативном режиме  динамику продаж и коррелировать эти показатели с акциями и мероприятиями в торговом центре. Этот инструмент крайне важен для управляющих компаний, поскольку позволяет увеличивать долю конверсии трафика. "Сейчас  арендаторы подают  нам письменное уведомление о динамике продаж, но в разные сроки. Одни каждую неделею, другие каждый  месяц. Мы сейчас ставим  систему анализа ежедневных потоков данных" - говорит директор по маркетингу  DARS DEVELOPMENT Лилия Рамазанова. По ее оценке необходимо работать в мобильном режиме и быстро реагировать на изменение в потребительском спросе. 

Эту позицию подтверждает федеральный девелопер  «Торговый квартал Менеджмент». "Мы анализируем ряд параметров: посещаемость арендаторов, конвертация посетителей в покупателей, количество чеков, количество товарных единиц в чеке и др c помощью автоматизированной системы, - говорит руководитель информационно-аналитического отдела "Торговый квартал Менеджмент" Александр Дятлов. -  Более того,  эксперт считает наличие именно этой системы неоспоримым конкурентным преимуществом, что  позволило компании создать эффективную систему управления большим числом объектов торговой недвижимости без потери качества».

«Система получения данных о продажах арендаторов с помощью системы Watcom «Сбор продаж» позволяет нам обеспечить и контролировать получение справедливого дохода от превышения процента от товарооборота над фиксированной арендной ставкой ", - добавляет Дятлов.

Watcom одна из первых вышла на рынок с продуктом «SalesFlow» (Автоматизированная система  сбора продаж). «В новых экономических реалиях  у ритейла появилась необходимость  разделить финансовые риски с девелоперами, путем перехода с фиксированной арендой ставки на процент с оборота для этого девелоперам необходим инструмент, позволяющий контролировать оборот арендаторов. Этим инструментом как раз и является «Сбор Продаж», - поясняет президент Watcom Роман Скороходов.

Сегодня новую технологию на рынке предлагают не так много поставщиков.

Но есть и  те, кто планирует ее внедрить в самое ближайшее время. Как правило, это поставщики систем анализа данных. Одна из них - компания "Сэлторс" в этом году включит в свою линейку новый продукт. Директор компании Григорий Громов уверен, что арендаторы совсем скоро примут эту технологию, исключительно потому что в кризисные периоды излишне закрытые компании на потребительском рынке не выживают. "Работа на эффективность, а значит на рост продаж и прибыли, перевесят страхи потери коммерческой информации. Российский рынок достаточно большими темпами шел к цивилизованным формам бизнеса. При этом кризисы нас только укрепляли", - уверен Григорий Громов.

Эту позицию поддерживает и российский производитель одежды "Фэшн Лэнд". По оценкам директора компании Светланы Крыловой,  владеющей отечественным брендом Stelladi Mare.  "Я приветствую внедрение любой системы, которая будет способствовать повышению прозрачности в наших отношениях с арендодателями. Нам нечего скрывать ни от своих покупателей, ни от партнеров по бизнесу. Мы никогда не скрывали финансовые показатели нашего бизнеса от рынка. Это наша принципиальная позиция, и мы не намерены отступать от нее и в кризис. Ритейлеры и арендодатели-девелоперы должны быть не соперниками в борьбе за прибыль, но партнерами с тем, чтобы вместе лучше удовлетворять запросы наших потребителей", - считает  Светлана Крылова. Компания примечательна тем, что планирует заместить ушедших импортных игроков и предложить более низкие цены. В ближайших планах - открытие сети продаж по России для своего бренда.

Управляющий директор УК "Иридато" (сеть брендов Wrangler, Calzedonia, Intimissimi) Дмитрий Чекмарев считает, что прозрачность между девелоперами и арендаторами, важнейший показатель эффективности бизнес-процессов. "В нашем магазине в ТЦ "Щука" (Москва) внедрена система кассовых сборов продаж Sales Flow, и у нас нет причин скрывать данные о доходах, так что думаю, то это беспокоит не чистых на руку арендаторов, которые хотят понизить показатель при оплате процента с оборота за аренду", - поясняет Дмитрий Чекмарев.

 

Об этой тенденции  говорят и другие эксперты рынка. По их мнению, арендаторы считают, что ведут очень плодотворную и максимально возможную работу с трафиком и не очень верят в синергетический эффект от "оголения" перед девелопером своих финансовых зон.

Так же, некоторые игроки банально бояться, что конкуренты вычислят чистую прибыль и натравят на них налоговую службу. Но нередко отказы от арендаторов связаны с "трудностями перевода" при разговоре с девелоперами. Управляющие компании должны очень понятно доносить актуальность и выгоду внедрения системы до арендаторов.

 «Мы в целом негативно относимся к установке на наши кассовые аппараты сторонних программных обеспечений, - говорит директор сети «Читай город» Андрей Марыкин, - К тому же, есть масса иных способов сбора информации о продажах и конверсии посетительского  трафика. Хочется, чтобы девелоперы сами прилагали усилия для анализа данных, а не использовали простые решения, которые неудобны их арендаторам. Если бы девелоперы стремились обосновать выгоду для арендаторов от внедрения систем, то мы могли бы пойти навстречу».

Тем не менее, для выживания арендаторам придется выйти из "сумрака". Хотя бы перед девелоперами. Иначе, оставшиеся могут сгинуть там навсегда.
«Единственный способ выживания в эпоху кризиса  - выстраивание надежных и прозрачных   отношений с арендодателя с арендаторами», а это возможно только в ситуации полного доверия, который и обеспечивает технология автоматизированного сбора продаж, которая максимально удобна и высокотехнологична» - уверен президент Watcom Group Роман Скороходов.

Денис Кунгуров

Назад >